Per chi deve richiedere un mutuo immobiliario

 

Cosa si deve valutare nella scelta di un mutuo

  1. La chiarezza del contratto
  2. Il tasso d'interesse
  3. Le spese accessorie
  4. I tempi di istruttoria
  5. Il tasso di mora per ritardato pagamento. Chiarezza del contratto

È necessario inoltre conoscere

  1. Le modalità di erogazione
  2. La detraibilità fiscale
  3. L'importo dell'ipoteca
  4. Le modalità di cancellazione dell'ipoteca
  5. I limiti alla facoltà di vendere
  6. Le garanzie supplementari richieste dalla banca

Focus su...

  1. La rinegoziazione
  2. Le clausole vessatorie
  3. I consulenti e gli intermediari

 

La chiarezza del contratto

Il primo fattore fondamentale da tenere in conto è la chiarezza del contratto di mutuo da stipulare: infatti, se da una parte è necessario utilizzare in essi termini tecnici di difficile comprensione, dall’altra è consigliabile richiedere sempre in anticipo il testo del contratto e quello delle condizioni proposte dalla banca mutuante, così da prevenire equivoci e altre problematiche.

La figura del notaio può essere d’aiuto nell’interpretare in modo affidabile i vari punti e le clausole del contratto.

 

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Il tasso d'interesse

Il tasso d’interesse è uno dei principali fattori di scelta di un contratto di mutuo: è fondamentale, infatti, appurare con esattezza quanto le rate del mutuo peseranno sul bilancio familiare.

Il sottoscrittore deve quindi avere contezza di informazioni quali la differenza tra tasso d’ingresso, più basso per le prime rate, e tasso a regime, ossia il tasso vero a proprio applicato per la restante durata del mutuo; da valutare è anche la distinzione tra tasso fisso e tasso indicizzato, in quanto entrambe le opzioni presentano vantaggi e svantaggi.

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Le spese accessorie

Oltre al costo delle rate del mutuo e ai relativi interessi, un ulteriore onere è rappresentato dalle spese accessorie, quali le tasse sul mutuo, le spese istruttorie, le assicurazioni imposte dalla banca; occorre tenere in contro, inoltre, le spese notarili che possono variare a seconda dei casi.

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I tempi di istruttoria

Normalmente, i tempi di istruttoria per un mutuo ipotecario rientrano nei 60 giorni. Tempi più lunghi potrebbero dare luogo a problemi come penali da pagare al venditore per il ritardo nel pagamento.

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Il tasso di mora per ritardato pagamento. Chiarezza del contratto

Normalmente, i tempi di istruttoria per un mutuo ipotecario rientrano nei 60 giorni. Tempi più lunghi potrebbero dare luogo a problemi come penali da pagare al venditore per il ritardo nel pagamento.

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È necessario inoltre conoscere...

 

Le modalità di erogazione

Un aspetto da non trascurare al momento della sottoscrizione di un mutuo sono le tempistiche di effettiva disponibilità del denaro: infatti, la banca eroga il denaro richiesto dietro la garanzia di un’ipoteca, che però può essere iscritta dal notaio nell’apposito ufficio solo dopo la stipula del mutuo. Ciò comporta che possa verificarsi un certo periodo di attesa prima di poter disporre della somma chiesta in prestito, con conseguente ritardo nel pagamento nei confronti del venditore.

Il notaio può coadiuvare il mutuatario nell’ottenere tutte le informazioni a questo proposito e nel mediare con la banca la miglior soluzione possibile per tutte le parti in causa: ad esempio, la banca potrebbe erogare la somma mutuata senza alcun tempo d’attesa come prefinanziamento, dietro il pagamento di interessi.

 

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La detraibilità fiscale

È opportuno conoscere che, per legge, è possibile detrarre dalle tasse una parte degli interessi passivi e dei relativi oneri accessori connessi all’acquisto di immobili o a interventi di ristrutturazione edilizia.

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L'importo dell'ipoteca

L’ipoteca è un bene di valore posto a garanzia del mutuo presso la banca, in modo che questa possa eventualmente recuperare il proprio capitale qualora il mutuatario non saldasse il proprio debito. Alla somma chiesta in prestito occorre aggiungere gli interessi, gli eventuali interessi moratori e altre spese, ragion per cui l’ipoteca ha un valore molto maggiore all’importo del mutuo: tale valore rimane riservato alla banca mutuante.

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La modalità di cancellazione dell'ipoteca

L’ipoteca a garanzia del mutuo non si estingue in concomitanza con il mutuo stesso, che si esaurisce con il pagamento dell’ultima rata: essa invece rimane in vigore finché non siano trascorsi 20 anni dalla sua costituzione; per i mutui di durata inferiore, dunque, si verificherà un periodo di tempo in cui l’ipoteca continua a sussistere pur non avendo alcuna reale utilità. In questi casi è possibile richiederne la cancellazione: tale operazione prevede, comunque, tempi tecnici piuttosto lunghi e un costo non trascurabile.

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I limiti alla facoltà di vendere

Una clausola che potrebbe essere presente nel contratto di mutuo è quella che vieta al mutuatario di vendere la casa prima di aver concluso il pagamento del mutuo stesso, imponendo in questo caso l’estinzione anticipata del debito con eventuale relativa penale. È opportuno prestare attenzione a questo tipo di clausole, e nell'ipotesi chiederne la soppressione oppure cambiare banca mutuante.

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Le garanzie supplementari richieste dalla banca

La banca mutuante può richiedere, oltre all’ipoteca, anche una garanzia ulteriore per assicurare il pagamento delle rate da parte del mutuatario: in questo caso può richiedersi la fideiussione da parte di un terzo, ad esempio di un genitore in favore del figlio, che si obbliga personalmente nei confronti del creditore. I limiti di importo e la durata della fideiussione devono comunque essere ben determinati e circoscritti. Invece, un’eventuale richiesta da parte dell’ente mutuante a vendere la casa ipotecata in caso di mancato pagamento è da rifiutare.

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La rinegoziazione

Con la volontà comune della banca e del mutuatario è possibile rinegoziare alcuni fattori relativi al mutuo: la rinegoziazione può essere relativa alla sola durata o al tasso d’interesse, oppure si può decidere di terminare il vecchio mutuo e avviarne uno nuovo con i relativi costi.

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Le clausole vessatorie

Può capitare che nei contratti di mutuo siano presenti clausole molto onerose e abusive nei confronti dei mutuatari: ad esempio ingenti penali in caso di rimborso anticipato o limiti nella possibilità di vendere il bene ipotecato trasferendo il mutuo a terze persone. Le clausole vessatorie sono ad oggi regolate da un’apposita disciplina, a ristabilire il giusto equilibro di diritti e doveri tra mutuante e mutuatario. Quest’ultimo può pretendere di conoscere con il giusto anticipo tutte le clausole proposte dalla banca, e che queste siano sempre comprensibili; nel caso in cui il contratto penda in modo eccessivo a sfavore del mutuatario, le clausole vessatorie sono automaticamente ritenute inefficaci e gli enti che utilizzano tali condizioni abusive possono essere citati in giudizio.

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I consulenti e gli intermediari

Chi abbia bisogno di consulenza o chiarimenti preliminari all’accensione di un mutuo, ha a disposizione diverse scelte: può rivolgersi, ad esempio, alle associazioni dei consumatori o a un notaio che, in quanto professionista imparziale, fornirà tutte le informazioni necessarie. Scelto dal mutuatario, il notaio interviene anche per la costituzione dell’ipoteca, passo necessario alla stipula del mutuo. Non si presenta, quindi, la necessità di ricorrere ad altre figure, come quella del mediatore finanziario.

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