Per chi deve acquistare un immobile

 

Se si intraprende l’acquisto o la vendita di un immobile, è buona norma seguire alcuni accorgimenti che rendano l’affare sicuro e conveniente sia per l’acquirente quanto per il venditore. Di seguito alcuni consigli in contesti specifici a cura dello Studio del Notaio Bianchi

  1. Se c'è un intermediario
  2. Se la trattativa è diretta
  3. Il contratto preliminare d'acquisto
  4. Quando si consiglia la trascrizione nei pubblici registri

 

Se c'è un intermediario

Nel caso in cui la transazione sia stata affidata a un’agenzia immobiliare, il potenziale acquirente deve prima di tutto assicurarsi della regolarità dell’edificio sotto ogni profilo: situazione catastale, intestazione di proprietà presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, concessione amministrativa, planimetrie.

Al momento di sottoscrivere la proposta di acquisto presso l’agenzia, occorre tenere a mente che essa rappresenta già un vero e proprio compromesso di compravendita, che contiene tutte le informazioni necessarie per l’affare; sottoscrivendola, l’acquirente si impegna in modo irrevocabile nei confronti del venditore e dell’agenzia, dal momento che non sono previste successive possibilità di trattativa. Per questi motivi è consigliabile accertarsi prima che nella proposta non siano presenti clausole eccessivamente onerose per l’acquirente.

Al momento della richiesta da parte dell’intermediario di sottoscrivere la proposta di acquisto occorre quindi tener conto che:

  • tale proposta rappresenta già un vero e proprio compromesso di compravendita, contenendo tutti gli elementi del contratto e le modalità di pagamento;
  • non vi saranno ulteriori successive possibilità di trattativa, né di ripensamento per l’acquirente;
  • obbliga soltanto l’acquirente in modo irrevocabile nei confronti sia del venditore sia dell’agenzia;
  • l’importo per la cosiddetta prenotazione deve essere pagato mediante assegno intestato direttamente al proprietario dell’immobile e non all’agente immobiliare con cui si tratta;
  • occorre controllare il modulo per verificare che non vi siano clausole abusive o particolarmente onerose per l’acquirente; al riguardo è indice di serietà dell’agente immobiliare la consegna del modulo prima della sottoscrizione per permetterne la verifica.

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Se la trattativa è diretta

Se la transazione si svolge in modo diretto tra venditore e acquirente, senza la presenza di intermediari, è preferibile l’intervento di un professionista, quale il notaio, dotato delle competenze adatte ad affiancare le parti al fine del corretto svolgimento dell’affare. In particolare, il notaio si occuperà di rendere edotti venditore e acquirente a proposito di clausole, vincoli o regole particolarida seguire in occasione di una compravendita immobiliare.

 

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Il contratto preliminare di acquisto

Il contratto preliminare di acquisto è stipulato tra venditore e acquirente una volta pattuiti i termini contrattuali. Il contratto preliminare di acquisto può essere trascritto presso La Conservatoria dei Registri Immobiliari: questa operazione, che rende pubblico tale contratto, è utile a salvaguardare l’acquirente da operazioni svantaggiose, come pignoramenti o sequestri, che potrebbero essere imposte sull’immobile nel periodo tra la stipula del contratto preliminare e quella del contratto definitivo.

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Quando si consiglia la trascrizione nei pubblici registri

La trascrizione del contratto preliminare sui pubblici registri è consigliata in alcuni casi in particolare: ad esempio, se il venditore è un imprenditore; se tra il contratto preliminare e quello definitivo intercorre un lungo periodo di tempo o se in tale periodo è necessario apportare modifiche sostanziali all’immobile; oppure nel caso in cui si sia versata una caparra di importo elevato.

Ricapitolando quindi, la trascrizione del preliminare è pertanto consigliabile e comunque particolarmente opportuna nei seguenti casi:

  • quando il venditore è un imprenditore;
  • quando tra la stipula del contratto preliminare e quella del definitivo si devono eseguire lavori di ristrutturazione, chiedere concessioni, autorizzazioni o condoni, finanziamenti, altro;
  • quando tra il preliminare e il definitivo intercorre un lungo lasso di tempo;
  • quando viene versata una caparra di importo elevato.

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